01
Объект
Сверьте адрес, площадь, этаж, кадастровый номер и другие основные характеристики квартиры.
KB-002 · ПРОВЕРКА ОБЪЕКТА
Как проверить квартиру перед покупкой
Перед покупкой квартиры недостаточно посмотреть ремонт, сравнить цену и спросить продавца: «Всё чисто?». Проверять нужно сам объект, его зарегистрированные права и ограничения, историю переходов прав, документы на перепланировки и сведения о доме.
Сначала главное
Что проверить перед покупкой квартиры?
Минимальная проверка должна включать не только саму квартиру, но и её юридический статус, историю, документы и дом. ЕГРН даёт важную информацию, однако одной выписки недостаточно для комплексной проверки.
02
Права и ограничения
Проверьте зарегистрированное право, ипотеку, аресты, запреты и другие ограничения и обременения.
03
История
Изучите переходы прав и сопоставьте историю объекта с документами продавца.
04
Фактическое состояние
Осмотрите квартиру и отдельно проверьте перепланировки: ЕГРН не показывает все изменения, сделанные внутри помещения.
05
Дом
Проверьте сведения о доме, управляющей организации, капитальном ремонте и состоянии общего имущества.
06
Дополнительные риски
При необходимости используйте официальные источники для проверки продавца, банкротства, исполнительных производств и судебных дел.
Важно.
Отсутствие обременения в ЕГРН не означает, что квартира автоматически безопасна.
Часть рисков вообще не отражается в реестре. Поэтому проверка должна быть комплексной.
01 · ЕГРН
Начните с актуальной выписки из ЕГРН
Да, выписку из ЕГРН стоит проверять перед покупкой квартиры. Она позволяет получить сведения об основных характеристиках объекта, зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях.
При этом важно понимать пределы такой проверки. Выписка из ЕГРН отражает сведения, содержащиеся в государственном реестре недвижимости, но не заменяет осмотр квартиры, изучение документов и другие проверки.
Практический совет
Для проверки перед сделкой используйте актуальные сведения. Информация об объекте действительна на дату формирования выписки, поэтому старый документ не следует воспринимать как гарантию того, что ситуация не изменилась.
Что можно увидеть в выписке?
- кадастровый номер;
- адрес объекта;
- площадь;
- этаж;
- зарегистрированное право;
- зарегистрированные ограничения и обременения;
- кадастровую стоимость;
- другие сведения, предусмотренные соответствующим видом выписки.
Сведения о персональных данных собственника-физического лица имеют ограниченный доступ. Для третьих лиц ФИО и дата рождения собственника могут не отображаться без предусмотренного законом согласия.
02 · РИСКИ
Проверьте обременения и ограничения
Обременения и ограничения — один из ключевых блоков проверки квартиры. Они могут влиять на возможность распоряжения объектом и на условия сделки.
| Что искать | Что это может означать | Где смотреть |
|---|---|---|
| Ипотека | Квартира находится в залоге | Выписка ЕГРН |
| Арест | На объект наложено ограничение распоряжения | Выписка ЕГРН |
| Запрет регистрационных действий | Регистрационные действия ограничены | Выписка ЕГРН |
| Аренда | У объекта может существовать зарегистрированное право пользования | Выписка ЕГРН |
| Сервитут | Установлено определённое право пользования объектом | Выписка ЕГРН |
| Другие зарегистрированные ограничения | Особые условия распоряжения или пользования объектом | Выписка ЕГРН |
Осторожно.
Не воспринимайте наличие записи об ипотеке или другом обременении как автоматический
запрет на покупку. Но такую запись обязательно нужно разобрать до подписания документов:
необходимо понимать, каким образом и на каких условиях ограничение будет прекращено
или сохранено.
Где искать информацию об обременениях?
В выписке ЕГРН используется раздел, посвящённый ограничениям прав и обременениям объекта недвижимости. В нём указываются сведения о зарегистрированном ограничении, его виде, дате и номере регистрации, документе-основании и других предусмотренных реестром данных.
03 · ИСТОРИЯ
Изучите историю переходов прав
История владения помогает понять, как и сколько раз квартира переходила от одного собственника к другому. Для этого используется выписка о переходе прав на объект недвижимости.
Историю нельзя рассматривать как простую формальность. Частая смена собственников, недавнее приобретение, последовательность сделок и другие обстоятельства могут стать поводом для более внимательной проверки документов и обстоятельств предыдущих переходов.
1
Получите выписку о переходах прав
Она позволяет увидеть зарегистрированные переходы права на объект.
2
Сопоставьте историю
Сравните сведения о переходах прав с документами и объяснениями продавца.
3
Разберите необычные обстоятельства
Если история объекта вызывает вопросы, не переходите к сделке, пока не поймёте причину и последствия.
04 · СОБСТВЕННИК
Что можно узнать о собственнике?
ЕГРН не является открытой базой персональных данных собственников. Для третьих лиц сведения о ФИО и дате рождения собственника-физического лица относятся к сведениям ограниченного доступа.
При этом сведения об объекте, зарегистрированном праве и зарегистрированных ограничениях и обременениях могут предоставляться в установленном порядке.
Это важно для покупателя.
Если в полученной выписке вместо ФИО указано «Физическое лицо», это само по себе
не означает, что с квартирой что-то не так. Ограничение доступа к персональным
данным установлено законом.
Если для проверки сделки необходимо раскрытие персональных данных правообладателя, вопрос решается в предусмотренном законодательством порядке с участием самого собственника.
05 · ВОЗМОЖНОСТИ ЕГРН
Что можно установить по ЕГРН?
ЕГРН даёт покупателю большой объём юридически значимой информации об объекте. Но его возможности не безграничны.
Можно проверить
- кадастровый номер;
- адрес;
- площадь;
- этаж;
- зарегистрированное право;
- зарегистрированные обременения;
- ограничения;
- историю переходов прав;
- кадастровую стоимость.
Нельзя установить только по ЕГРН
- фактическое состояние квартиры;
- качество ремонта;
- наличие зарегистрированных жильцов;
- перепланировки, если сведения о них не внесены в реестр;
- все долги по коммунальным платежам;
- обстоятельства, не связанные с регистрацией прав.
Главный вывод
ЕГРН — важнейшая часть проверки, но не сама проверка целиком. Без осмотра квартиры, изучения документов и проверки обстоятельств сделки делать вывод о безопасности покупки только по выписке нельзя.
06 · ЗА ПРЕДЕЛАМИ РЕЕСТРА
Какие риски ЕГРН не покажет?
Это один из самых важных моментов всей проверки.
Отсутствие записей об обременениях в ЕГРН не гарантирует отсутствие других рисков.
Перепланировка
Фактическое изменение квартиры может не соответствовать сведениям реестра. Поэтому помещение необходимо осматривать и проверять документы на изменения.
Зарегистрированные лица
Сведения о регистрации граждан по месту жительства не являются частью обычной проверки объекта через ЕГРН.
Коммунальные долги
ЕГРН не заменяет проверку расчётов по коммунальным услугам и другим обязательствам собственника.
Судебные споры
Сам факт отсутствия ареста или запрета в ЕГРН не означает отсутствия любых судебных разбирательств.
07 · ПЕРЕПЛАНИРОВКА
Отдельно проверьте перепланировку
Перепланировка — это не вопрос вкуса и не просто изменение интерьера. Изменение границ и площади помещения, а также определённые изменения внутренней планировки требуют оформления в установленном порядке.
После завершения перепланировки соответствующие изменения должны быть отражены в сведениях об объекте.
Что делать покупателю?
- Сопоставить фактическую планировку квартиры с документами.
- Обратить внимание на изменения стен, помещений и инженерных систем.
- Если есть перепланировка — запросить документы о её согласовании.
- Проверить соответствие сведений документам и данным реестра.
- Не игнорировать несоответствия только потому, что квартира нравится.
Осторожно.
Фраза продавца «здесь все так живут» не заменяет документы о законности перепланировки.
08 · ДОМ
Проверьте не только квартиру, но и дом
Иногда покупатель настолько сосредоточен на квартире, что забывает проверить место, в котором эта квартира находится.
Сведения о доме можно дополнительно проверить через ГИС ЖКХ. В системе доступны сведения о доме, годе постройки и ввода в эксплуатацию, состоянии дома, капитальном ремонте и управляющей организации.
ПРОВЕРКА ДОМА
ГИС ЖКХ
Перед покупкой полезно посмотреть, что государственная информационная система показывает о доме, в котором находится квартира.
Открыть ГИС ЖКХ →09 · ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ПРОВЕРКИ
Какие ещё источники стоит проверить?
Если речь идёт о покупке квартиры на вторичном рынке, одной проверки объекта может быть недостаточно. В зависимости от обстоятельств сделки стоит дополнительно проверить продавца и связанные с ним риски.
ФССП
Исполнительные производства в отношении продавца.
Официальный ресурс →ЕФРСБ
Сведения о процедурах банкротства.
Официальный ресурс →КАД
Информация об арбитражных судебных делах.
Официальный ресурс →Нотариат
Проверка сведений о нотариальных документах в предусмотренных случаях.
Официальный ресурс → Не нужно проверять всё подряд.
Состав дополнительной проверки зависит от конкретной квартиры, продавца,
основания приобретения права и условий будущей сделки.
10 · АЛГОРИТМ
Пошаговый алгоритм проверки квартиры
Если убрать лишнюю суету, проверку можно организовать как последовательный маршрут.
01
Сверьте объект
Адрес, площадь, этаж, кадастровый номер и другие характеристики.
02
Получите актуальную выписку ЕГРН
Проверьте зарегистрированное право, ограничения и обременения.
03
Изучите историю переходов прав
Посмотрите, как менялись собственники и есть ли обстоятельства, требующие дополнительного анализа.
04
Сопоставьте квартиру с документами
Проверьте соответствие фактической планировки и документов.
05
Проверьте дом
Используйте ГИС ЖКХ и осмотрите состояние самого дома и территории.
06
Проведите дополнительные проверки
При необходимости проверьте банкротство, исполнительные производства, судебные дела и другие обстоятельства.
07
Только после этого принимайте решение
Если обнаружен риск, сначала разберитесь в нём, а уже потом переходите к авансу, задатку и сделке.
ТИПИЧНЫЕ ОШИБКИ
Что покупатели часто делают неправильно?
Проверяют только ЕГРН
ЕГРН важен, но не показывает фактическое состояние квартиры, зарегистрированных жильцов и многие другие обстоятельства.
Берут старую выписку
Сведения актуальны на дату формирования документа. Перед сделкой нужна актуальная информация.
Верят словам продавца без проверки
Любое существенное обстоятельство сделки лучше подтверждать документами, а не только устными объяснениями.
Не смотрят историю квартиры
Формально действующее право не отменяет необходимости разобраться в предыдущих переходах права.
Не замечают перепланировку
Красивый ремонт может скрывать изменения, которые необходимо отдельно проверить и документально подтвердить.
Считают одобрение банка гарантией безопасности
Проверка банка и комплексная проверка интересов покупателя — разные задачи.
КОНТРОЛЬНЫЙ СПИСОК
Перед тем как переходить к сделке
FAQ
Частые вопросы
Достаточно ли выписки ЕГРН, чтобы проверить квартиру?
Нет. Выписка ЕГРН позволяет проверить важные сведения об объекте, зарегистрированном праве, ограничениях и обременениях, но не заменяет осмотр квартиры, проверку документов, перепланировок, дома и других обстоятельств сделки.
Можно ли по ЕГРН узнать ФИО собственника квартиры?
Для третьих лиц персональные данные собственника-физического лица имеют ограниченный доступ. В обычной выписке такие сведения могут не предоставляться без предусмотренного законом согласия правообладателя.
Как проверить ипотеку или арест на квартире?
Через актуальную выписку ЕГРН. В ней проверяется раздел об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости.
Нужно ли проверять историю квартиры?
Да. Выписка о переходах прав позволяет увидеть зарегистрированную историю смены собственников и сопоставить её с документами и объяснениями продавца.
Показывает ли ЕГРН перепланировку?
ЕГРН может содержать сведения о характеристиках помещения и внесённых изменениях, однако по одной выписке нельзя определить все фактические изменения внутри квартиры. Поэтому планировку необходимо сопоставлять с документами и фактическим состоянием.
Где проверить состояние дома?
Дополнительные сведения о доме можно получить через ГИС ЖКХ. В системе доступны, в частности, сведения о годе постройки, состоянии дома, капитальном ремонте и управляющей организации.
Что делать, если при проверке квартиры нашли проблему?
Не переходить автоматически к сделке. Сначала нужно установить, что именно означает обнаруженное обстоятельство, какие документы его подтверждают и можно ли устранить риск до сделки.
НУЖНА ПОМОЩЬ?
Не хотите превращать покупку квартиры в расследование?
Проверка объекта — это не поиск одной «волшебной справки». Нужно сопоставить сведения из разных источников, документы, историю объекта и фактическое состояние квартиры.
Если вы не уверены, что сможете самостоятельно оценить обнаруженные риски, можно привлечь специалиста к проверке объекта и подготовке сделки.
Источники и нормативная база
- Росреестр — сведения ЕГРН и порядок получения сведений об объектах недвижимости.
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
- Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ — регулирование доступа к персональным данным в сведениях ЕГРН.
- Жилищный кодекс Российской Федерации, в том числе положения о переустройстве и перепланировке жилых помещений.
- ГИС ЖКХ — сведения о многоквартирных домах, капитальном ремонте и управляющих организациях.
- ФССП — сведения об исполнительных производствах.
- ЕФРСБ — сведения о процедурах банкротства.
- Картотека арбитражных дел — сведения об арбитражных делах.
- Федеральная нотариальная палата — официальный информационный ресурс нотариата.